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（原標題：資本搶灘深圳長租公寓市場群雄逐鹿誰更勝一籌？）去年以來，政府連續加碼租賃市場利好政策，加大對住房租賃市場扶持力度，加上租賃市場的巨大容量，各路資本紛紛加入，長租公寓開始飛速發展，競爭也更加激烈。受益于龐大的流動人口，深圳（樓盤）長租公寓市場備受矚目，房企連續布局，創業品牌不斷涌現。如今，長租公寓成為“新風口”，市場對深圳長租公寓市場是否又多了一分期待？1600萬人都在租房，長租公寓市場前景廣闊深圳是一座有近八成人口租房的移民城市，2015年末常住居民家庭住房自有率為34%，流動人口和年輕人口在這座城市占據的比例遠超全國其他城市。目前，深圳實際管理人口超過2000萬，80%的人都在租房，全市1040萬套住房中，70%的房子在出租。不管從租賃人群占比還是租賃房屋占比來看，深圳都是全球住房租賃占比最高的城市之一，粗略估計，深圳租賃市場規模已經超過千億。統計數據顯示，在深圳租賃市場占據主流地位的有三類：商品房、自建房及長租公寓。其中城中村自建房占比超過五成，成為租賃市場最主要的供應，長租公寓的占比不足10%。深圳長租公寓市場是從2014年開始發展，2015年和2016年進入爆發期。據不完全統計，目前深圳長租公寓運營商已突破100家，擁有運營管理房源約10萬間，這些房源大多來自舊工業區、舊住宅區以及城中村等。而長租公寓的主要目標客群為18到35歲的年輕人，主力戶型以單間、一房為主，整體租金價格在1000-5000元范圍。政策激勵，長租公寓成新風口去年7月，深圳市入選全國首批開展住房租賃試點城市。10月發布的《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中，深圳將培育住房租賃市場供應主體，完善公共租賃住房管理，加大租賃住房建設和供應力度，完善住房租賃立法和支持政策，加強住房租賃市場監管。此外,深圳政府將在“十三五”期間為人才提供30萬套住房，是過去5年的3倍多，可見未來長租公寓市場發展前景廣闊。在租賃建設用地方面，深圳明確恢復了劃撥用地，其產權歸國家機關，用途包括只租不售的人才和保障住房。此前，深圳市已累計出讓4宗自持租賃用地，用地面積達5.45萬平米，規劃建筑面積合計超過25萬平，均由深圳市人才安居集團競得,今年預計還會繼續加大自持租賃用地的出讓力度。圖：深圳自持租賃用地分布情況運營模式：集中式與分散式并行發展，各有優劣目前深圳市的長租公寓市場，集中式與分散式發展都非常迅速。與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓能夠提供社區化的物業服務，管理成本較低。但是在深圳能夠開展長租公寓的集中式物業很少，房源獲取成本很高，并且初期投資大回報期長，盈利點主要來自于增值服務。分散式長租公寓的最大優勢是單套房源獲取成本低，相對于集中式不需要那么大的成本投入，且現金流較穩定，不過難以形成規模效應，盈利點在于租金差。表：集中式與分散式長租公寓對比運營主體：開發商、地產服務商、專業公寓運營商“三足鼎立”目前深圳長租公寓市場已逐漸形成了以房地產開發商、房地產服務商和創業品牌為主的專業公寓運營商三大陣營，運營機構超過100家，出租房間超10萬間。圖：長租公寓運營機構優勢分析政府主導，城中村公寓改造迎來新局面。2017年11月29日，深圳市首個城中村人才公寓改造項目——深圳福田水圍檸盟人才公寓落成。改造區位于深圳中心區的水圍村，規劃面積約8000平方米，共35棟統建農民樓，其中的29棟改造為504間可拎包入住的人才公寓，總建筑面積約15472㎡。基準租金標準為75元月平，比周邊平均租金低25%左右。圖：福田水圍村檸盟人才公寓項目由福田區住建局牽頭，深業集團統一向水圍股份公司承租村民樓，結合青年人才需求量身定制改造和運營方案，村民樓改造后，將出租給福田區政府作為人才公寓使用。水圍檸盟人才公寓是政府、企業與村股份公司對城中村改造的一次成功嘗試，給深圳市城中村改造租賃公寓提供了一個非常好的模板。未來深圳城中村公寓改造會有更大的市場空間，將會吸引更多的機構進入。運營規模：長租公寓品牌競相擴大市場規模，4家品牌遠期目標100萬間鏈家自有品牌自如通過整合鏈家渠道、資源，目前已拓房源數量達50萬間，市場份額位居行業第一。經過融資后的自如市場估值也達到200億，而自如未來目標是運營1000萬自如客社區。世聯紅璞目前已經在29個城市布局10萬間租賃住房，遠期目標將實現100萬間的規模。萬科是最先試水長租公寓領域的房地產之一，2016年5月正式推出長租公寓統一品牌“泊寓”，目前已拓房源8萬間，計劃在2018年拓展45萬間，遠期規模也是定在了100萬間。招商蛇口擴張速度相比其他百萬間目標企業更顯得穩扎穩打，但未來目標規模也定在100萬間，目前已拓房源主要來自在售或者自持物業。表：長租公寓品牌規模及戰略目標行業痛點：回報周期長、盈利難存量房時代的到來再加上政策的鼓勵，大量資本涌進租賃市場，長租公寓正當風口。除了創業型的長租公寓品牌，許多地產服務中介、房企紛紛把長租公寓作為轉型的一根“稻草”。租賃市場也越來越被視為房地產“最后的紅利”。然而需要清醒認識的事實是：長租公寓正面臨回報周期長、盈利困難的局面。

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